|
Az ingatlanok eladhatóságának értékelése Pénzintézeti szempontból az egyes ingatlan típusok jellemzői közül az egyik legfontosabb azok forgalomképessége. A forgalomképességet nem csupán jogi értelemben használjuk, hanem azt fejezi ki hogy az adott ingatlan eladható-e, az ingatlanra reális áron van-e fizetőképes kereslet, vételi igény. Az az ingatlan, amely iránt nincs kereslet és ilyen nem is teremthető meg, legyen műszakilag bármilyen értékes, a pénzintézet számára érdektelen és értéktelen.
Az is lényeges körülmény, hogy vételi igény milyen intenzitással jelentkezik, azaz mennyi időt kell előreláthatólag arra várni, hogy az ingatlan vevője megjelenjen a szerződés kötéshez. Ingatlantípusonként az optimális eladhatósági idő jelentősen eltérhet. Ingatlanforgalmazói tapasztalatunkból az a következtetés levonható, minél nagyobb értékű egy ingatlan annál hosszabb időt igényel az eladása és annál nagyobb körben kell azt meghirdetni, kiajánlani. Az átlagos piacon, átlagos hirdetési munka mellett, adott ingatlan eladásához egyedileg ugyan eltérő idők is megfigyelhetők, de a trendek tekintetében már világosan körvonalazódó átlagos idő kell az eladáshoz. Ezt az időt nevezhetjük az ingatlan forgási sebességének is, amely azaz idő, amely egy megvalósult eladáshoz ilyen feltételek között szükséges. Minél rövidebb egy ingatlan forgási sebessége, annál nagyobb biztonságot jelent a pénzintézet számára, annál nagyobb a fedezeti értéke. Különösen a nagyobb több épületet tartalmazó ingatlanok esetében, ha az pénzintézeti tulajdonba kerül a fenti indokok miatt felmerül az egyben, vagy megosztva történő eladás dilemmája. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy pl. egy gyártelep egyes részeit funkcionálisan le lehet választani a többitől és az ott található ingatlant, vagy ingatlanokat önálló módon lehet használni. Az önálló használatnak az ilyen nagyobb ingatlan csoportok esetén a forgalmi értékre gyakorolt hatása jelentős lehet. A gyakorlat azt mutatja, hogy a nagyobb területű és nagyobb értékű (ipari) ingatlanok eladása viszonylag nehézkes és nyomott áron történik. Az esetleges kényszer eladást követően az új tulajdonos az esetek nagy részében az ingatlanát különböző részekre osztja és ezeket a részeket önállóan értékesíti, vagy hasznosítja. Az ilyen módon történő eladás során a vevő által kifizetett vételár többszörösét is el lehet érni. E felismerésből fakad az a törekvés, ami az ilyen ingatlanok eleve funkcionálisa megosztott értékesítését célozza. |