Fogalmak



A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

Ez az a módszer, amelynek helyes alkalmazása során a lehető legközelebb juthatunk a valós piaci értékhez.  A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre vonatkozó összehasonlításával történik.

A munka itt is az ingatlan állapotának, jellemzőinek felmérésével indul. Ebben a körben az értékbecslő műszaki, építészeti, használati szempontokat a telek adottságait, infrastrukturális adottságokat, környezeti szempontokat, az alternatív hasznosítás szempontjait, jogi, hatósági szabályozás szempontjait valamint az egyéb gyűjtőcsoportnak tekinthető szempontokat is figyelembe veszi.

Az összehasonlító adatokon alapuló értékelési módszer főbb lépései:

  • az alaphalmaz kiválasztása
  • az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása elemzése
  • fajlagos alapérték meghatározása
  • értékmódosító tényezők elemzése
  • a fajlagos érték módosítása
  • a végső érték számítása a fajlagos érték és a konkrét ingatlan méretének szorzataként.

Az alaphalmaz az értékelttel összevethető, ahhoz a lehető legnagyobb mértékben hasonlító - földrajzi elhelyezkedés, típus - ingatlanok csoportját jelenti. A magyar gyakorlatban ezt az alaphalmazt az értékelő azért kénytelen széles körből összegyűjteni, mert nem jut hozzá a megfelelő összehasonlító adatokhoz.

A nem igazságügyi szakértő értékbecslő számára az Illetékhivatalok adattára nem hozzáférhető, titkos. Az eladási adatokat az eladók és vevők is egyre gyakrabban titokként kezelik.

Az ingatlan értékbecslő ezért a legbiztosabb adatokat a saját gyakorlatából, adatbankjából kaphatja, ezért előnyben van a többihez képest  az az értékelő aki ingatlanközvetítő irodát is működtet.

A konkrét ingatlan felmérését, vizsgálatát, valamint az alaphalmaz kiválasztását, elemzését követi az értékmódosító tényezők kiválasztása és az érték-megállapítás.

Az értékmódosító tényezők lehetnek értéket növelő és csökkentő hatásúak, esetleg ugyanazon tény egy alkalommal pozitív, máskor negatív előjelű. Bármennyire is törekedni kell a lehető legobjektívabb szempontrendszer kialakítására, ebben a munkában kikerülhetetlenül nagy jelentősége van az értékbecslő tudásának, tapasztalatainak, szubjektív értékítéleteinek.  Éppen azért  mert az ingatlan rendkívül széles jogi, társadalmi hatásrendszerben létezi, az érték alakítását jelentősen befolyásoló körülmények megállapítása, a figyelembe vett tényezők szűkítése sok tekintetben az értékbecslő megítélésétől függ.

Az ingatlanforgalmi értékbecslés legnagyobb nehézségét ma Magyarországon a megbízható adatbázis hiánya jelenti, viszonylag kevés és hézagos adatból kell az ingatlan értékbecslőnek helyes következtetésre jutnia.

Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell ahhoz, hogy helyes következtetésre jussunk.

  • műszaki szempontok
  • építészeti szempontok
  • használati szempontok
  • telekadottságok
  • infrastruktúra
  • környezeti szempontok
  • alternatív hasznosítás szempontjai
  • jogi szempontok, hatósági szabályozások

Az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni.

Ez idáig az ingatlan forgalmi értékére hatást gyakorló körülményekből azokat tekintettük át, amelyik vagy már a becslés pillanatában ismert adottságként, vagy kiszámítható teherként, következményként figyelembe vehetők voltak.

Az alábbiakban olyan, emberi közrehatás következtében létrejött körülményekkel foglalkozunk, amelyek a becslés pillanatában még nem ismertek, de az ingatlan forgalmi értékét kikerülhetetlenül és jelentősen érintik,  ám azok csak jelentős és széleskörű  (helyi)ismeretek esetén lehet számításba venni.

  • Az első csoportba soroljuk a társadalom különböző szintjeinek életét irányító testületek döntéseit. Konkrétan példát említve, komoly mértékben befolyásolja például a hazai termőföld árakat a földtörvény rendelkezései. A termőföld forgalmazásból jelentős csoportot (külföldiek, jogi személyek) kizárva rendkívül jelentős mértékben csökkenti a lehetséges keresletet és lenyomja a piaci árakat.
  • Kisebb települési körre és kevesebb emberre lehet hatással az önkormányzat egy-egy döntése. Az ingatlanok forgalmi értékét befolyásoló önkormányzati döntések köre meglehetősen széles lehet.

Elsősorban ide tartoznak az egyes területek építési szabályozását tartalmazó önkormányzati döntések, építési tilalmak, részletes rendezési terv elfogadása, forgalom csillapítás, behajtási korlátozás, stb. Nem kíván különösebb magyarázatot pl. egy építési korlátozásnak egy építési telekre gyakorolt hatása. Kedvező módon változtathatja viszont a forgalmi értéket egy olyan részletes rendezési terv elfogadása, amely után egy telek külterületi és mezőgazdasági rendeltetésű földből építési telekké válik.

  • Ugyancsak jelentős hatása lehet a helyi ingatlanértékre egy-egy nagy munkáltatónak, foglalkoztatónak a döntése, esetleges csődje. Ebben a körben az értékbecslőnek figyelemmel kell arra lennie, hogy a település foglalkoztatási helyzete és a helyi ingatlanárak általában korrelációt mutatnak egymással. Ugyanennek a gazdasági kényszerűségnek a másik területe a recessziós övezetek csoportja, mint pl. az aprófalvak, vagy egyes tájegységek leszakadás.
  • Végül ebbe a körbe még egy értékbefolyásoló körülményt említenénk meg, amelynek a jelentőségét az értékbecslések során gyakran nem vesznek kellően figyelembe.  A szomszédok magatartása, viszonya az adott ingatlan birtokosához, tulajdonosához nem csupán lakóingatlanok esetében lehet jelentős értékbefolyásoló körülmény. Egy ingatlan forgalmi értékét jelentős mértékben befolyásolhatja, ha a szomszédságban szociálisan összeférhetetlen lakók élnek.

Tény, hogy a forgalmi értéket (tetszik, vagy nem tetszik) társadalmi előítéletek is jelentősen befolyásolják. Az egyes települések, vagy a nagyobb települések egyes részeinek kedvezőtlen szociális összetétele hosszú időre meghatározhatja az ottani ingatlan árakat, mintegy bebetonozza a településrész többségi megítélését.

A fent említett körülmények mindegyikére jellemző, hogy az értékbecslésben megjelölt forgalmi értéket jelentős mértékben módosíthatja. Amennyiben az értékbecslés készítésének időpontja után következnek be, akkor mintegy kikerülhetetlen sorscsapásként csökkentik az adott ingatlan forgalmi értékét.

Egy részük (leginkább az önkormányzati döntések) ha pontosan időben nem is behatárolhatók, de kellő informáltság esetén már jelentős idővel a döntés bekövetkezte előtt valószínűsíthető.

A teljességgel váratlan emberi vis major azonban az ingatlanforgalmi értékbecslésnek az a kockázati tényezője, amely sem az ingatlanforgalmi értékbecslő, sem a fedezetet befogadó pénzintézet számára nem szűrhető és nem védhető ki.

Többek között ez az egyik magyarázata annak, hogy az ingatlan értékbecslések felhasználhatóságának ideje nem években mérhető, hanem 6 hónap, esetenként csak 90 nap.