|
A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés Ez az a módszer, amelynek helyes alkalmazása során a lehető legközelebb juthatunk a valós piaci értékhez. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre vonatkozó összehasonlításával történik. A munka itt is az ingatlan állapotának, jellemzőinek felmérésével indul. Ebben a körben az értékbecslő műszaki, építészeti, használati szempontokat a telek adottságait, infrastrukturális adottságokat, környezeti szempontokat, az alternatív hasznosítás szempontjait, jogi, hatósági szabályozás szempontjait valamint az egyéb gyűjtőcsoportnak tekinthető szempontokat is figyelembe veszi. Az összehasonlító adatokon alapuló értékelési módszer főbb lépései:
Az alaphalmaz az értékelttel összevethető, ahhoz a lehető legnagyobb mértékben hasonlító - földrajzi elhelyezkedés, típus - ingatlanok csoportját jelenti. A magyar gyakorlatban ezt az alaphalmazt az értékelő azért kénytelen széles körből összegyűjteni, mert nem jut hozzá a megfelelő összehasonlító adatokhoz. A nem igazságügyi szakértő értékbecslő számára az Illetékhivatalok adattára nem hozzáférhető, titkos. Az eladási adatokat az eladók és vevők is egyre gyakrabban titokként kezelik. Az ingatlan értékbecslő ezért a legbiztosabb adatokat a saját gyakorlatából, adatbankjából kaphatja, ezért előnyben van a többihez képest az az értékelő aki ingatlanközvetítő irodát is működtet. A konkrét ingatlan felmérését, vizsgálatát, valamint az alaphalmaz kiválasztását, elemzését követi az értékmódosító tényezők kiválasztása és az érték-megállapítás. Az értékmódosító tényezők lehetnek értéket növelő és csökkentő hatásúak, esetleg ugyanazon tény egy alkalommal pozitív, máskor negatív előjelű. Bármennyire is törekedni kell a lehető legobjektívabb szempontrendszer kialakítására, ebben a munkában kikerülhetetlenül nagy jelentősége van az értékbecslő tudásának, tapasztalatainak, szubjektív értékítéleteinek. Éppen azért mert az ingatlan rendkívül széles jogi, társadalmi hatásrendszerben létezi, az érték alakítását jelentősen befolyásoló körülmények megállapítása, a figyelembe vett tényezők szűkítése sok tekintetben az értékbecslő megítélésétől függ. Az ingatlanforgalmi értékbecslés legnagyobb nehézségét ma Magyarországon a megbízható adatbázis hiánya jelenti, viszonylag kevés és hézagos adatból kell az ingatlan értékbecslőnek helyes következtetésre jutnia. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell ahhoz, hogy helyes következtetésre jussunk.
Az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Ez idáig az ingatlan forgalmi értékére hatást gyakorló körülményekből azokat tekintettük át, amelyik vagy már a becslés pillanatában ismert adottságként, vagy kiszámítható teherként, következményként figyelembe vehetők voltak. Az alábbiakban olyan, emberi közrehatás következtében létrejött körülményekkel foglalkozunk, amelyek a becslés pillanatában még nem ismertek, de az ingatlan forgalmi értékét kikerülhetetlenül és jelentősen érintik, ám azok csak jelentős és széleskörű (helyi)ismeretek esetén lehet számításba venni.
Elsősorban ide tartoznak az egyes területek építési szabályozását tartalmazó önkormányzati döntések, építési tilalmak, részletes rendezési terv elfogadása, forgalom csillapítás, behajtási korlátozás, stb. Nem kíván különösebb magyarázatot pl. egy építési korlátozásnak egy építési telekre gyakorolt hatása. Kedvező módon változtathatja viszont a forgalmi értéket egy olyan részletes rendezési terv elfogadása, amely után egy telek külterületi és mezőgazdasági rendeltetésű földből építési telekké válik.
Tény, hogy a forgalmi értéket (tetszik, vagy nem tetszik) társadalmi előítéletek is jelentősen befolyásolják. Az egyes települések, vagy a nagyobb települések egyes részeinek kedvezőtlen szociális összetétele hosszú időre meghatározhatja az ottani ingatlan árakat, mintegy bebetonozza a településrész többségi megítélését. A fent említett körülmények mindegyikére jellemző, hogy az értékbecslésben megjelölt forgalmi értéket jelentős mértékben módosíthatja. Amennyiben az értékbecslés készítésének időpontja után következnek be, akkor mintegy kikerülhetetlen sorscsapásként csökkentik az adott ingatlan forgalmi értékét. Egy részük (leginkább az önkormányzati döntések) ha pontosan időben nem is behatárolhatók, de kellő informáltság esetén már jelentős idővel a döntés bekövetkezte előtt valószínűsíthető. A teljességgel váratlan emberi vis major azonban az ingatlanforgalmi értékbecslésnek az a kockázati tényezője, amely sem az ingatlanforgalmi értékbecslő, sem a fedezetet befogadó pénzintézet számára nem szűrhető és nem védhető ki. Többek között ez az egyik magyarázata annak, hogy az ingatlan értékbecslések felhasználhatóságának ideje nem években mérhető, hanem 6 hónap, esetenként csak 90 nap. |