|
A folyamatokban használt fogalmak:
Az értékre vonatkozó tényadatok megvédhetősége érdekében az értékbecslések összesítőjében a felépítményeket minden esetben célszerű az alábbi szempontok szerint vizsgálni, mert ez az eljárási mód a legtöbb ügyben alkalmas lehet a becsértékkel kapcsolatban felmerülő kétségek eloszlatására is. 1.) Hasznos alapterület: amely magában foglalja az összes helyiség tételes és pontos felsorolását, a belső tereket határoló falak között mért távolsági értékek alapján számított négyzetmétert, amelynél az OTÉK-ben foglaltak szerint kell eljárni. 2.) Műszaki avultság: a teljesen kész, az új, vagy a számított újraelőállítási értékéhez képest %-os arányban határozza meg azokat a körülményeket, amelyek miatt szükséges csökkentést alkalmazni, a teljeset 100 %-osnak számítva, 3.) Erkölcsi avulás: az ingatlan típusára, jellegére, a kivitelezés technológiájára vonatkozó olyan arányszám, amely az építési divat elvárásait tükrözi az eltelt idő függvényében, ami vonatkozhat a típusra, formára, de az anyagokra is. Mint negatív tényező hathat a műszaki értékre-, és szerepet játszhat a piaci forgalmi értékben egyaránt, azonban inkább ez utóbbinál célszerű figyelembe venni, hiszen a „lefutott” típus, elavult technológia az esetleges későbbi értékesíthetőséget nehezíti meg. 4.) Forgalmi viszonyok változásának hatása: az értékbecslés szempontjából legfontosabb tényező, amely kifejezi, hogy az adott környéken, környezetben változtak-e az értékesítés feltételei? Meg kell vizsgálni, hogy a konkrét ingatlan-típusra vonatkozó keresleti-kínálati viszonyok hatása miképpen érződik a szabadpiacon, a vásárlóerő mennyiségében és minőségében milyen átalakulások, átrendeződések történtek, az értékesíthetőség esélyei hogyan valószínűsíthetők. Itt célszerű minősíteni, hogy maga az ingatlan milyen funkciót tölt be, milyen tevékenység folyik benne, ennek van-e piaca, a foglalkoztatás öncélú, nonprofit-, vagy haszonteremtő. 5.) Értékcsökkenés (vagy növekedés) összesen: a fenti értékbefolyásolók rögzítése és súlyozása alapján a mértéküket %-os arányban kell összegezni. 6.) Újraelőállítási költség: az egységnyi-, vagy a teljes területre vonatkoztatott olyan ár, amely alapján feltételezzük, hogy a vizsgált ingatlant ugyanazokból (vagy hasonló) anyagokból, azonos technológiával, építési móddal, milyen összegért lehetne megépíteni, megvalósítani. Ez szintén fontos eleme az összes becsértéknek és a meghatározása azért is elkerülhetetlen, mert vannak olyan ingatlantípusok, amelyek ennek számítása nélkül korrektül nem is minősíthetők. 7.) Fajlagos műszaki érték: az újraelőállítás fajlagos költsége, valamint és a műszaki állapot szerinti negatív hatások levonása után kialakult aktuális állapot minősítése, amely a fizikai hibákat, avultságot, az életkorhoz képest kisebb-nagyobb elhasználtságot (vagy állapotjavítást) magában foglaló tényadat, százalékos arányban, 8.) Becsült műszaki érték: a fajlagos műszaki érték és a vizsgált ingatlan alapterületének szorzata, amelyhez még pozitív vagy negatív értelemben figyelembe lehet venni a mérleg szerinti, nyilvántartási értéket is, 9.) Fajlagos forgalmi érték: a műszaki paraméterekre alapozott, egységre (pl. egy négyzetméterre) vonatkozó megállapítás, amelyhez az erkölcsi avulás és a forgalmi viszonyok változásának ráhatása következtében kialakítható egy természetes számmal kifejezhető összeg. 10.) Becsült szabadpiaci forgalmi érték: A becsült fajlagos forgalmi érték és a hasznos alapterület szorzata, a mi szakmai hitvallásunk szerint pénzügyi tranzakciókban (pl. hitelfedezeti eljárásban) 1-5 millió forintig 50 ezer forintos pontossággal, 5-15 millió forint felett 100 ezer forintos pontossággal, ennél magasabb becsértéknél 500 ezer forintos pontossággal célszerű meghatározni. |