Fogalmak

A folyamatokban használt fogalmak:

 

Az értékre vonatkozó tényadatok megvédhetősége érdekében az értékbecslések összesítőjében a felépítményeket minden esetben célszerű az alábbi szempontok szerint vizsgálni, mert ez az eljárási mód a legtöbb ügyben alkalmas lehet a becsértékkel kapcsolatban felmerülő kétségek eloszlatására is.

1.) Hasznos alapterület:

amely magában foglalja az összes helyiség tételes és pontos felsorolását, a belső tereket határoló falak között mért távolsági értékek alapján számított négyzetmétert, amelynél az OTÉK-ben foglaltak szerint kell eljárni.

2.) Műszaki avultság:

a teljesen kész, az  új, vagy a számított újraelőállítási értékéhez képest %-os arányban határozza meg azokat a körülményeket, amelyek miatt szükséges csökkentést alkalmazni, a teljeset 100 %-osnak számítva,

3.) Erkölcsi avulás:

az ingatlan típusára, jellegére, a kivitelezés technológiájára vonatkozó olyan arányszám, amely az építési divat elvárásait tükrözi az eltelt idő függvényében, ami vonatkozhat a típusra, formára, de az anyagokra is. Mint negatív tényező hathat a műszaki értékre-, és szerepet játszhat a piaci forgalmi értékben egyaránt, azonban inkább ez utóbbinál célszerű figyelembe venni, hiszen a „lefutott” típus, elavult technológia az esetleges későbbi értékesíthetőséget nehezíti meg.

4.) Forgalmi viszonyok változásának hatása:

az értékbecslés szempontjából legfontosabb tényező, amely kifejezi, hogy az adott környéken, környezetben változtak-e az értékesítés feltételei? Meg kell vizsgálni, hogy a konkrét ingatlan-típusra vonatkozó keresleti-kínálati viszonyok hatása miképpen érződik a szabadpiacon, a vásárlóerő mennyiségében és minőségében milyen átalakulások, átrendeződések történtek, az értékesíthetőség esélyei hogyan valószínűsíthetők.

Itt célszerű minősíteni, hogy maga az ingatlan milyen funkciót tölt be, milyen tevékenység folyik benne, ennek van-e piaca, a foglalkoztatás öncélú, nonprofit-,  vagy haszonteremtő.

5.) Értékcsökkenés (vagy növekedés) összesen:

a fenti értékbefolyásolók rögzítése és súlyozása alapján a mértéküket %-os arányban kell összegezni.

6.) Újraelőállítási költség:

az egységnyi-, vagy a teljes területre vonatkoztatott olyan ár, amely alapján feltételezzük, hogy a vizsgált ingatlant ugyanazokból (vagy hasonló) anyagokból, azonos technológiával, építési móddal, milyen összegért lehetne megépíteni, megvalósítani. Ez szintén fontos eleme az összes becsértéknek és a meghatározása azért is elkerülhetetlen, mert vannak olyan ingatlantípusok, amelyek ennek számítása nélkül korrektül nem is minősíthetők.

7.) Fajlagos műszaki érték:

az újraelőállítás fajlagos költsége, valamint  és a műszaki állapot szerinti negatív hatások levonása után kialakult aktuális állapot minősítése, amely a fizikai hibákat, avultságot, az életkorhoz képest kisebb-nagyobb elhasználtságot (vagy állapotjavítást) magában foglaló tényadat, százalékos arányban,

8.) Becsült műszaki érték:

a fajlagos műszaki érték és a vizsgált ingatlan alapterületének szorzata, amelyhez még pozitív vagy negatív értelemben figyelembe lehet venni a mérleg szerinti, nyilvántartási értéket is,

9.) Fajlagos forgalmi érték:

a műszaki paraméterekre alapozott, egységre (pl. egy négyzetméterre) vonatkozó megállapítás, amelyhez az erkölcsi avulás és a forgalmi viszonyok változásának ráhatása következtében kialakítható egy természetes számmal kifejezhető összeg.

10.) Becsült szabadpiaci forgalmi érték:

A becsült fajlagos forgalmi érték és a hasznos alapterület szorzata, a mi szakmai hitvallásunk szerint pénzügyi tranzakciókban (pl. hitelfedezeti eljárásban) 1-5 millió forintig 50 ezer forintos pontossággal, 5-15 millió forint felett 100 ezer forintos pontossággal, ennél magasabb becsértéknél 500 ezer forintos pontossággal célszerű meghatározni.