|
GONDOLATOK AZ INGATLAN-ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSÁNAK EGYES TERÜLETEIRŐL Az ingatlanok érték-adatait a világ szinte minden pontján, széles körben, több területen használják fel, és az elkészült dokumentáció célja alapján a módszerek különbözőek lehetnek. Kevésbé részletes elemezés szükséges, ha a családi ház tulajdonosa csak a szabadpiacon való eladhatósági ár meghatározását kéri, vagy egy csere-egyenértéket kell megállapítani, de szintén szigorúbb szabályok szerint kell eljárni, ha az ingatlan forgalmi értékéről készült bizonyítványt gyámhatósági eljárásban használják fel. Más részletezettséget és több kötelező tartalmi elemet kell kielégítenie egy bíróság számára készítette szakértői véleménynek, vagy egy pénzügyi tranzakcióban történő felhasználás (hitelfedezeti-, apportérték megállapítása) céljából összeállított dokumentációnak. Az igazságügyi szakértői vélemények általában az alábbi fejezetekből állnak: 1. megbízás leírása; 2. előzményi adatok; 3. a szakértői feladat; 4. a szakértői vizsgálat módszerei; lefolyása, 5. a szakértői vizsgálat megállapításai; 6. a szakértő összegző véleménye, a feltett kérdésre adott válaszok sorrendjében. Az igazságügyi szakértői eljárás lefolytatása akkor könnyebb, ha a feladat egy adott időszakra vonatkozóan a műszaki érték megállapítását célozza, hiszen ma már több, számítógépes program van forgalomban, amelyre nagy valószínűséggel lehet támaszkodni. Más a helyzet, amennyiben ingatlan ügyben az összehasonlító adatokra kell szakvéleményt készíteni. Ezek beszerzése elég nehéz feladat, sőt a kritika nélküli alkalmazásukkal azért kell óvatosan bánni, mert egy-egy ilyen tényszám általában csak akkor adhat elfogadható támpontot, hogyha az alapul vett, és az aktuálisan elemzett ingatlanok értékeire ható, azt pozitívan és negatívan befolyásoló tényezők közül legalább 8-10 konkrétan összevethető. Földrajzilag, tájegységenként (de esetenként még egy adott városon/kerületen belül is) nagy különbségek lehetnek, ezért az ingatlan-vagyon értékének megállapításához nem lenne célszerű figyelmen kívül hagyni a műszaki állapotrendszer elemzését, valamint. a speciális használhatósági szempontokat, Az értékelési dokumentumokat a szakma művelői a legtöbb esetben az alábbi fejezetekre bontják: 1. bevezetés 2. az ingatlan és környezetének bemutatása 3. az értékelés módszertana 4. értékelés 5. összefoglalás 6. mellékletek A bevezető az egyik fontosabb fejezet, amiben mindazok a fontos körülmények szerepelnek, amelyekre vonatkozóan a szakmai művelői közül a legtöbben egyetértenek:
A megbízás során tisztázni kell az értékelés körülményeit. Ezeket nagyon pontosan és gondosan kell visszaadni az értékelési jelentésben, hiszen e körülményektől nagyban függ a megállapított érték. Rendszerint ki kell kötni, hogy a jelentés csak a megbízó számára készül, egy esetleges későbbi felülvizsgálat vagy per esetén létfontosságú az összes, az értékeléssel kapcsolatos tény, körülmény, feltételezés írásban foglalása, ezért lényeges az értékelő álláspontjának, beállítottságának, feladatának kinyilatkoztatása is. 1. Az értékeléseket a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően egy adott időpontra, az értékkelési fordulónapra készítik el. Ez azt jelenti, hogy a meg állapított érték az értékelés fordulónapján érvényes, és az idő előrehaladtával egyre inkább veszíti. A fordulónapot a helyszíni szemléhez, a nyilvántartási értékek keltéhez, az ingatlannal kapcsolatos ügylet időpontjához szokás választani. Nem helyes az a magyar gyakorlat amely szerint az értékelés érvényességi időtartalmául fél- vagy egy évet adnak meg. Az értékelő nem vállalhat garanciát ez alatt az egy év alatt bekövetkező piaci, műszaki változásokért, vagy egy esetleges károsodásért. 2. Az értékelés fordulónapja és a jelentés készítésének időpontja nem feltétlenül azonos, ám, ha a különbség jelentős, azt meg kell indokolni, és a jelentés készítésénél azt kell figyelembe venni. A szakvéleményt általában a megbízó számára készítjük. Előfordul, hogy a megbízó harmadik fél (pl. bank, pénzintézet) számára át kívánja adni az anyagot. Van esetek, amikor meg kell jelölni, hogy ki vagy kik számára átadható a jelentés. 3. Feltétlenül fontos megjelölni, hogy a szakvéleményből kiragadott részletek hamis képet tükrözhetnek (például csak az érték megadása az érték megállapított formájának közlése nélkül), ezért a szakvélemény csak egészben adható tovább. Pl.: ki kell hangsúlyozni, hogy „az értékelési szakvélemény csak a Megbízó és az értékelő együttes beleegyezésével adható ki harmadik személynek. Az értékelés csak teljes egészében értelmezhető, abból egyes megállapításokat vagy részleteket kiragadni, és azokat önállóan, önmagukban felhasználni és értelmezni nem szabad.” 4. A későbbi visszakövezethetőség, és a hitelesség érdekében fel kell sorolni a felhasznált adatokat és azok forrásait. Ha egyes adatok nem voltak elérhetőek, vagy feltételezéseken alapultak, azokat külön kell megjelölni. 5. Az értékelésnek szinte mindig része a helyszíni szemle, amely értelmezhetjük ezt is adatforrásként, különösen a helyszínen szóban kapott információkat kell így kezelni. Szintén a hitelesség érdekében meg kell nevezni a helyszíni adatszolgáltatókat is. 6. Az értékelő nyilvánítsa ki az értékelés tárgyétól való anyagi és jogi függetlenségét, pl.: ilyen szöveggel: „Nem fűződik semmilyen személyes érdekünk az értékelés tárgyát képező ingatlanhoz, pártatlanságunkat semmi sem befolyásolta. Az értékelés készítőjének díjazása nem függvénye a megállapított értéknek.” A magyar gyakorlatban még mindig él az értékhez kötött vállalkozói díj, amellyel szemben a Magyar Ingatlanszövetség a vizsgált objektum nagyságát, vagyis a dokumentáció összeállításához köthető munka mennyiségét javasolja alapul venni. A gyakorlatban a díjban érvényre juttatjuk, ha a Megbízó olyan adatokat, dokumentációkat szolgáltat (tervek, műszaki leírások, előző szakértői vizsgálatok anyaga, stb.). Alapvető követelmény, hogy az értékelő hitele, jó hírneve érdekében a legkorrektebb elszámolási arányt és módszert válasszon, hanem akarja partnereit elveszteni. 7. Az értékelő jelentésben fel kell sorolni mindazokat a közreműködőket, akik az érdemi munkában részt vettek. Így az alvállalkozók, társszakértők nevét és jogosultságát bele kell foglalni a szövegbe, és célszerű, ha minden közreműködő aláírásával hitelesíti a végleges anyagot. A szakvélemény-szerkezet másik fő fejezete a leírásokat tartalmazza, amelyek az alábbiakra vonatkoznak
Minden ingatlan egyedi, minden értékelési feladat más és más, ezért minden szituációra vonatkoztatható általános szabályt nem lehet adni sem a leírásokra, sem az egész szakvélemény felépítésére. A megbízó elvárásainak helyismeretének megfelelően célszerű a földrajzi, gazdasági, piaci információkat leírni. Más információk kellenek pl. egy külföldi befektetőnek, ha az tengerentúli és európai adatok is szükségesek, mint egy német, osztrák vagy svájci számára kevésbé részletes információk kellenek az országunk népességével, éghajlatával, vagy történetével, vagy az aktuális gazdaságpolitikai mutatókat tartalmazó fejezetekben. Ugyanakkor egy pesti ingatlan eladáshoz a hazai vevővel nem biztos, hogy ismertetni kell Budapest történetét. Fontos azonban minden esetben az aktuális hazai ingatlanpiacról szót ejteni, általánosságban is, és arról a környezetről is, amely az adott ingatlanra vonatkozik. A konkrét tényadatokat itt, vagy az érték-elemzési fejezetben lehet rögzíteni., a szükséges részletezettséggel. Az ingatlan bemutatásához egy logikai okfejtéssel kialakított rendszert célszerű alkalmazni, a mi munkatársainknál a távolról- megközelítés elve vált be, tehát először a környék adottságait, azután a telket, az épület fő részeit, majd azok belsőjét mutatjuk be. A környezeti adottságai között be kell mutatni:
Az ingatlan használatával kapcsolatban (műszaki vagy jogi szempontból is) meghatározó lehet egy öregebb épület története, hasznos a volt állami tulajdonú ingatlanok előtörténetének, és különösen a közelmúltbeli történetének kiderítése, tisztázni kell a tulajdonosok, bérlők kilétét, az ingatlanhoz fűződő jogok, követelések gazdáit. Fel kell deríteni a jelenlegi vagy utolsó használat módját, intenzitását, az átépítések, átalakítások jelentősebb állomásait. A telekről szóló leírás az ingatlan-nyilvántartási adatokkal kezdődhet, amelyben fel kell tüntetni az esetleges terheket, azok akár az ingatlan-nyilvántartásban, akár azon kívül szerepelnek. Ezeket az adatokat - ha egyébként fontos - „Jogi tények és elemzések” címmel önálló fejezetben is, szerepeltethetjük. A jogi tények elsősorban az ingatlan-nyilvántartásból származnak, ezért az értékelőnek azokat kell alapul vennie. Az ingatlan-nyilvántartási adatok között több esetben megjelennek széljegyek is. Hacsak lehetséges, ezeknek a széljegyeknek a tartalmáról szükséges informálódni. A telek jogállásának ismertetéséhez tartoznak az építéshatósági tények (építési övezet beépíthetőség, rendezési terv, építési korlátozások) is. Az aktuális viszonyokat össze kell vetni az előírásokban szereplőkkel, és jelezni kell, ha fejlesztési lehetőséget, esetleg szabálytalanságot észlelünk. A telek bemutatásakor ki kell térni annak elhelyezkedésével, megközelíthetőségével, jellemző méreteivel, beépítettségével, növényzetével, felszereléseivel, tájolásával, lejtésével, talajviszonyaival, közművesítettségével kapcsolatos tényekre. A közművesítésnél a meglévő és elérhető adottságokat, kapacitásokat külön kell választani, és ha lehet, utalni kell arra, hogy a kapacitások fejlesztése milyen további ráfordításokat igényel. Esetenként szükséges a környezeti állapot helyzetét is felmérni, a légszennyezés, zajártalom, rezgések, víz- és talajszennyezés igen jelentős értékbefolyásoló lehet (pl. Kecskeméten a volt szovjet telephelyek, laktanyák területeinek nagy része évek óta kihasználatlanul áll, az ismeretlen eredetű és mennyiségű szennyeződés miatt!) . Egy telekingatlanhoz több felépítmény is tartozhat, ezért ezek leírását valamilyen, elfogadható logikai sorrendben célszerű elvégezni, úgy, hogy a leírás pontjai egyformák legyenek. A fő épület-leírási szempontok például a következők lehetnek:
Az építmények esetében a fő szempontok lehetnek:
Az épületek építmények adatainak felvételével és azok leírásával, diagnosztikájával e helyütt a továbbiakban nem foglalkozunk. A műszaki állapotra vonatkozóan szöveges, részletes leírást, és megfelelő paraméterekkel való minősítést együttesen javasoljunk. A hazai értékelési gyakorlatban a területmérés komoly problémát jelent, az értékre közvetlenül ható értelmezési zavarok közül a legnyilvánvalóbb a területi mérőszámok kérdése. Az ingatlan-szakmában a legtöbben fajlagos értékekkel számolnak (egyre gyakrabban még a laikusok eladók-vevők is!), ennek alapján kezelik az összehasonlító adatokat, a bérleti díjakat, az üzemeltetési és kivitelezési költségeket, ezért egy rosszul értelmezett fajlagos adat jelentősen félrevezetheti az értékelemzőt. A privatizáció "hőskorában" az Állami Vagyonügynökség a következő pontokat ajánlotta az általa kiadott módszertani útmutatóban. Ez a lényegét tekintve azonos az akkori Magyar Ingatlanforgalmazók Kamarájának 001/1992 számú módszertani útmutatásával, amelyet az ingatlanok értékbecslésének alaki követelményrendszeréről állítottak össze. E szerint a szükséges tartalmi elemek. I. Szakértői vélemény összefoglalása: a. a szakértő megbízása b. a szakértő feladatai c. az ingatlan értéke d. a szakértői vizsgálat módszere e. az ismert előzmények f. a szakértői jogosultság igazolása II. Értékbecslés: a. az ingatlan környezetének ismertetése b. az ingatlan telkének ismertetése c. az ingatlanon lévő épületek és építmények ismertetése d. az ingatlant terhelő kötelezettségek, terhek, az értékelt jogviszony meghatározása e. az ingatlan értékének megállapítása (módszer, eredmény) Egy általunk ismert amerikai módszer e témakörben a következő tartalmi elemeket írja elő:
|