Az ingatlanpiac fogalma

Az ingatlanpiac az a piac, ahol az ingatlanokat, illetve az ahhoz kapcsolódó jogokat adják, és veszik.

Az ingatlannak van néhány jelentős sajátossága, például, hogy ezen piacon a forgalmazott árucikk a legritkább esetben homogén. A legtöbb árunak tipizálható tulajdonságai vannak, gyakorlatilag mindegy, hogy hol található, a világ árutőzsdéi ezen a tulajdonságon alapulnak.

Az ingatlan nagyon nehezen, illetve legtöbbször sehogy nem tipizálható, nem lehet olyan tőzsdei cikket formálni belőle, mint a gabonából, kőolajból, cukorból vagy egyéb hasonló árucikkből. Az ingatlanok ára nem típus-ár, mert ezek egymással nem helyettesíthetők, tehát egyénenként, mint szubjektumként más és más az értékük illetve az áruk.

A TEGOVA egyik háttéranyagában megemlíti, hogy az értékbecslő az általános vásárlóerő változásának az ingatlanpiacra gyakorolt hatását csak kritikával fogadhatja el, illetve alkalmazhatja. Bizonyított tény, hogy az ingatlanok piaci értékének, illetve az építési költségeknek megváltozása nem ugyanolyan ütemben, és nem is olyan trendeket követve változik, mint pl. az általános árindexek, vagy a pénzromlás mértéke.

Az ingatlan helyhez kötött, azaz nem mozgatható, ebből a kötöttségből adódik, hogy az ingatlan piac nagyrészt a helyi keresleti-kínálati feltételekhez igazodik. Az eladó az ingatlanára csak korlátozott számú potenciális vevő figyelmét tudja felhívni, így a többi árucikkhez viszonyítva a keresleti oldal némiképp behatárolt, korlátozott.

Például a lakások amelyek helyhez kötöttek nem alkalmasak más helyen, településen jelentkező szükségletek, irántuk megnyilvánuló kereslet kielégítésre.

A másik kellemetlen körülmény az ingatlanpiaci résztvevők számára, hogy ez a piac nagyon szegény megbízható információban és fantasztikus mértékben szétszabdaltnak tekinthető. Az ingatlanpiac többé-kevésbé önálló mozgást mutató kis helyi piacok szövevénye. 

Bonyolítja a helyzetet, ha Budapestet, vagy akármelyik vidéki nagyvárost vagy térséget tekintjük egy egységnek. A városok ingatlanpiaci foltjai is számos kis foltból tevődik össze, településeken belül városrészenként, kerületenként, de akár utcánként is jelentős eltérnek az ingatlanpiaci trendek és árak.

Igazából nem egy ingatlanpiac létezik, hanem több ezer helyi piac, más termék esetében elképzelhetetlenül széttartó árakkal. (Egy műszaki termék esetében elképzelhetetlen, hogy az ország egyik pontján 100’000.-Ft-ért adják el, más részén viszont az ottani piaci ára 1 forint. Ugyanakkor ilyen nagyságrendű árkülönbség azonban földterület esetén nem tekinthető rendkívülinek.

Ez a hihetetlennek tűnő szórtság az egyik oka annak, hogy a gazdaságban az egyik legveszélyesebb piac az ingatlanpiac, mert itt lehet sokat keresni, de hatalmasakat veszíteni is. Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy az ingatlanpiac képes a gyors árváltozásokra is.

Kis helyi piacot, mint például egy néhány-száz fős települést, az ottani árakat rövid időn belül megzavarhat egy-két külföldi vásárló, aki a településbe, annak fekvésébe, környezetébe, egy-egy érdekes falusi épületébe “beleszeret” és a helyi árviszonyokhoz képest két-háromszoros áron vásárol ingatlant.

A településen, a hír hallatán a többi tulajdonos ezekhez az adásvételekhez fogja igazítani a saját ingatlanának árát. Ha elegendő számú külföldi vásárló követi az elsőket, akkor az ingatlanok forgalmi értéke a településen tartósan és jelentősen megváltozik, gyakorlatilag néhány hónap leforgása alatt. Ha ez nem következik be, akkor gyakorlatilag néhány kiugróan magas adásvétel történt, de alapvetően átalagárak tekintetében lényeges változás nem következett be a településen.

Nagyobb településeken nagyobb az ingatlanpiac tehetetlensége, de a monstre mérete ellenére megfelelő körülmények esetén meglepő gyorsasággal képes mozdulni. Erre példa lehet valamennyi nagyobb településen az önkormányzati bérlakások nagyarányú dömpingáron történt értékesítése, és az ezt követő az ingatlanpiacon megjelenő hatalmas plusz kínálat, amely az árakra jelentős nyomást időnként csökkenést gyakorolt.