Fogalmak



A költség alapú értékelés

A költségalapú érték meghatározásakor az ingatlan jelenlegi újra-előállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni felépítményekhez tartozó földterület értékét. Az újra-előállítási költség meghatározásánál a felépítmény újraépítési vagy pótlási költségét kell meghatározni.

A pótlási költség olyan szerkezeteket és építési munkákat takar, amellyel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatóak lennének.  Az újraépítési költségben a meglévő szerkezetek változatlan újratermelésének költségeit kell előirányozni, függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától.

Az újra-előállítási költség tartalmazza:

  • a közművesítés
  • tervezés
  • engedélyezés
  • kivitelezési
  • épületgépészeti
  • belsőépítészeti
  • beruházói
  • pénzügyi
  • és minden egyéb ténylegesen kifizetendő költséget.

Ezeket a költségeket a tényleges építési piaci árak alapján kell meghatározni.

Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Ennek a számítási módszernek a korlátait szembetűnően mutatták a 90-es évek elején a privatizációhoz ilyen számítási módszer szerint készült becslései.

Az általában műszaki végtettség szakértők az épített ingatlanvagyon műszaki állapotából indultak ki, a tényleges vagy annál alacsonyabbra becsült pótlási összeget csökkentették a műszaki állapot jellemzők miatt. Az így kapott érték rendszerint képtelenül magasnak bizonyult a tényleges piaci megmérettetés során.